1세대 1주택 비과세 12억 초과 시, 양도소득세는 얼마나 나올까? 양도소득세 계산하는 법

2021년 12월 세법 개정으로 1세대 1주택 비과세 기준 금액이 9억 원에서 12억 원으로 상향된 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 실제 사례를 통해 12억 원을 초과하는 고가주택 양도 시 양도소득세가 어떻게 계산되는지 자세히 알아보겠습니다.

사례로 보는 양도소득세 계산

사례 요약

• 부산에 거주하는 홍길동 씨는 2010년 1월에 주택을 5억 원에 구입
• 2022년 6월, 이 주택을 15억 원에 매도
• 필요경비 5천만 원, 보유·거주 기간 12년
• 1세대 1주택, 해당 주택은 고가주택 (12억 초과)

1.전체 양도차익 계산

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비  
        = 15억 - 5억 - 5천만 = 9억 5천만 원

2.과세 대상 양도차익 계산 (12억 초과분만 과세)

비과세 기준인 12억 원을 초과한 3억 원에 대해서만 과세합니다.

 

과세비율 = (15억 - 12억) / 15억 = 20%  
과세 양도차익 = 9.5억 × 20% = 1억 9천만 원

3.장기보유특별공제 적용 (보유·거주 10년 이상 → 80%)

장기보유특별공제 = 1억 9천만 × 80% = 1억 5천 2백만 원

4.과세표준 계산

 

양도소득금액 = 1억 9천만 - 1억 5,200만 = 3,800만 원  
기본공제(250만 원) 적용 후 → 3,550만 원

5. 양도소득세 계산 (15% 세율 구간)

 

세율 15% → (3,550만 × 15%) - 누진공제(108만 원)  
= 5,325,000 - 1,080,000 = **4,245,000원**

최종 정리: 양도세는 약 424만 원

항목금액

전체 양도차익	9억 5천만 원
과세 대상 양도차익	1억 9천만 원
장기보유특별공제	1억 5,200만 원
과세표준	3,550만 원
최종 양도세	4,245,000원

 

TIP. 세금 걱정 덜려면?

• 1세대 1주택 비과세 기준은 12억 원입니다. 이 기준 초과분에 대해서만 세금을 내요.
• 10년 이상 보유하고 실제로 거주한 경우, 장기보유특별공제로 세금 부담이 크게 줄어듭니다.
• 양도 시기, 보유기간, 거주 여부에 따라 세액이 크게 달라지므로 사전 시뮬레이션은 필수!

정리

고가주택을 보유하신 분들에게 양도세는 큰 변수입니다.
세법 개정 이후 바뀐 12억 비과세 기준과 장기보유특별공제를 잘 활용하면, 수천만 원에서 수억 원까지 세금을 절감할 수 있어요.

세금절감이 돈버는 길입니다~